НБУ: ринок житла розігрівається, але про цінову бульбашку наразі не йдеться

Все про економіку та фінанси

НБУ констатує, що ринок житла розігрівається: ціни підвищуються під тиском вищої собівартості, зростання попиту й обсягів іпотечного кредитування. Але темпи здорожчання житлової нерухомості не є загрозливими, вважає Нацбанк.

Аналітики Національного банку зауважують, що пропозиція нового житла жвавіша, ніж торік, проте зберігаються ризики її сповільнення через тривалу реформу системи контролю в секторі. Обсяги іпотеки стрімко зростають із низької бази, але темпи могли б бути вищими за відсутності обмежень. На заваді стоїть неврегульований ринок новобудов та низький рівень захисту прав кредиторів. Ринок торговельних площ помітно зростає, тоді як ринок офісних приміщень лише поступово відновлюється.

Попит на житло продовжує стало зростати

Кількість угод, укладених на ринку житлової нерухомості в ІІІ кварталі цього року, зросла на 6% порівняно з відповідним періодом минулого року. Попит підживлюють стале та жваве зростання номінальних доходів та погіршення інфляційних очікувань. Останні відображають занепокоєння населення як із приводу загального знецінення коштів, так і стосовно майбутнього підвищення цін на житло. Поступово додатковим чинником попиту стає жвавіше іпотечне кредитування.

Вагомим рушієм попиту з боку заможнішого населення зі значними заощадженнями є низька дохідність депозитів, а отже, вища відносна привабливість вкладень в альтернативні активи. Дія цих факторів триватиме, тож попит на житло буде сталим.

Створення нової пропозиції житла пожвавилося

За перші дев’ять місяців року в Україні було введено в експлуатацію майже вдвічі більше нового житла в багатоквартирних будинках, ніж у середньому за аналогічний проміжок часу в останні п’ять років.

Поступово активізується нове будівництво у великих містах у регіонах України. У Києві обсяги введення в експлуатацію зросли майже втричі відносно минулого року, та вдвічі у порівнянні з історичною середньою. Як у столиці, так і в регіонах жваве введення житла за перші три квартали частково пояснюється ефектом відкладеної пропозиції попереднього року.

Торік введення в експлуатацію житла, передусім у столиці, затримувала реформа ДАБІ, що офіційно завершилася лише восени цього року. Це помітно загальмувало старти і завершення нової багатоквартирної забудови.

В майбутньому, темпи введення житла в експлуатацію можуть бути частково обмеженими з огляду на незначні обсяги розпочатого торік будівництва. Обмежена пропозиція може посилити тиск на ціни в майбутньому, зазначає НБУ.

Утім, цього року кількість стартів забудови значно зросла. За перші три квартали в Україні було розпочато зведення понад 120 тисяч квартир. Це майже вдвічі більше, ніж за аналогічний період минулого року і на 7% вище докризового рівня. Це може компенсувати меншу кількість стартів нового будівництва торік, але з лагом.

"Ринок розігрівається, але про цінову бульбашку нині не йдеться", - вважає НБУ.

Цьогоріч восени ціна нерухомості в новобудовах у гривні зростала в межах 10–15% р/р. Ціни на житло на вторинному ринку зростають у середньому на кілька відсоткових пунктів швидше. За результатами опитування про умови іпотечного кредитування, вартість житла, яке придбавалося за рахунок кредитних коштів у ІІІ кварталі, була на 14% вищою, ніж рік тому. Зростання цін є наслідком дії набору факторів, які дещо відрізняються залежно від сектору ринку нерухомості.

На ринку новобудов ключовим фактором зростання цін є собівартість будівництва. У жовтні ціни житлового будівництва зросли на 16% р/р. Ці ціни і раніше зростали швидше за вартість житла. Зростання собівартості довго не відображалося у цінах на житло. Перш за все – через млявий стан ринку у кризовий період. Доки забудовники не могли перекласти свої вищі витрати на споживачів, через доволі кволий попит, вони працювали з низькою маржинальністю. Певне пожвавлення попиту дало змогу забудовникам відреагувати на зростання собівартості вищими цінами на житло.

Ціни на вторинному ринку рухаються паралельно із цінами новобудов та є вищими на розмір “премії” за готовність житла, відповідно нижчі ризики та вищу ліквідність. Основним драйвером цін на вторинному ринку нерухомості нині є попит та очікування його пожвавлення через зростання доходів домогосподарств.

Додатковим двигуном цього сегмента є іпотечне кредитування. Доступ до кредитних коштів, безумовно, підживлює купівельну активність. Поки частка угод на ринку житла, що фінансуються за рахунок кредитів, є малою, іпотека прямо не визначає цінову динаміку.

Водночас із середини 2020 року разом зі стартом активного іпотечного кредитування кореляція між ціною житла та обсягами кредитів помітно зросла.

Іпотека пожвавлюється, але зростання обмежене

Наразі обсяг іпотечного кредитного портфеля дуже малий. Співвідношення іпотеки і ВВП залишається неприродно низьким – 0.55% на кінець ІІІ кварталу. Втім, обсяг нових видач за перші дев’ять місяців року майже втричі вищий, ніж торік. Основним каталізатором іпотечного кредитування стали низькі ставки.

Підтримувала його й програма “Доступна іпотека”. Однак за перші дев’ять місяців її роботи було видано лише 1 млрд грн іпотеки, що становить 20% річного бюджету програми. Донедавна кредитування за програмою обмежували жорсткі критерії до заставного житла.

Останні були нещодавно послаблені, тож у наступні місяці кредитування в рамках програми може активізуватися. З огляду на динаміку цін, банкам варто обачно оцінювати вартість застави за іпотекою.

Нині обсяги іпотеки зростають передусім завдяки кредитуванню вторинного ринку. Лише десята частина нових видач за 2021 рік була на купівлю житла в новобудовах. Основними перешкодами для активного іпотечного кредитування все ще є непрозорість і неврегульованість первинного ринку, а також низький рівень захисту прав кредитора. У разі прийняття законопроекту, покликаного впорядкувати ринок новобудов, одну з перешкод буде частково усунуто.

"Позитивним для захисту прав кредиторів є зняття мораторію на стягнення застави за валютною іпотекою у вересні цього року, після більш як семи років дії", - резюмує Національний банк.