НБУ: ринок житла близький до рівноваги

Все про економіку та фінанси

НБУ констатує, що “житло стає доступнішим, бо доходи населення підвищуються, а ціни – практично ні”.

“Тому попит на житло почав поступово зростати. Водночас нова пропозиція тимчасово знизилася. Попри це ринок близький до рівноваги: немає ні ризиків стрімкого зростання цін, ні загроз фінансовій стабільності. Обсяги іпотечного кредитування зростають, проте ще замалі, щоб помітно впливати на ринок житлової нерухомості. На ринку комерційної нерухомості стрімко знижується вакантність, відновлюється активність девелоперів, а орендні ставки повернулися на докризовий рівень”, - зауважує Нацбанк.

За його оцінками, пропозиція житла прямує до нормалізації. Обсяг введеного в експлуатацію житла в багатоквартирних будинках в Україні торік знизився на 25.3% р/р. Так закінчилася кількарічна тенденція наявності на ринку вагомих тимчасових чинників: надлишкового попиту з боку внутрішньо переміщених осіб у 2014–2015 роках та ажіотажної пропозиції у 2016–2017 роках, зумовленої зміною регуляторного середовища. У Києві спад був навіть більшим: 28.6% р/р. НБУ каже, що корекція пропозиції нових помешкань була прогнозованою. Вона свідчить, що ринок повертається до норми, яку визначає макроекономічна ситуація в Україні.

Водночас у 2018 році в Україні обсяг житла, на будівництво якого було отримано дозволи, збільшився на 13.2% р/р. У столиці цей показник дещо знизився порівняно з рекордним рівнем 2017 року. Висновок: зниження темпів введення в експлуатацію нового житла тимчасове й загрози його перетворення на тривалий спад поки немає. Зростає середня поверховість будинків у виданих дозволах. Ця тенденція помітно пришвидшилася у 2017–2018 роках. Тож, імовірно, тривалість циклу будівництва збільшуватиметься. Це почасти пояснює торішній спад показника введення в експлуатацію та може зумовлювати високу пропозицію нового житла в найближчі роки.

За даними сайту ЛУН, станом на кінець І кварталу в Києві на стадії проектування перебувало близько 60 житлових комплексів, у фазі будівництва – втричі більше. На цей рік у столиці заявлено введення в експлуатацію 142 житлових комплексів. Усе це підтверджує, що столичне будівництво житла зберігає високі темпи, тож нова пропозиція житлової нерухомості залишиться значною.

Попит на житло поступово зростає з низького рівня. За даними нотаріусів, торік кількість угод купівлі-продажу житла збільшилась на 8.3% р/р, а в І кварталі 2019 року – на 5.0% р/р. Зростання попиту зупинило кількарічну тенденцію зниження цін на житло в доларовому еквіваленті: на кінець березня на первинному ринку вони залишилися на минулорічному рівні (у гривні збільшилися на 3.5% р/р), а на вторинному – зросли на 3.5% р/р.

Жвавіший попит зумовлений переважно зростанням доходів населення. Адже, за оцінками учасників ринку, кредити банків фінансують лише менше 7–8% угод первинного продажу житла, на вторинному ринку ця частка ще нижча. Цей сегмент потроху розвивається: за І квартал 2019 року було видано 583 млн грн (+5.4% р/р) нових іпотечних кредитів фізичним особам. Але, імовірно, в середньостроковій перспективі іпотечне кредитування не буде визначальним на ринку житлової нерухомості.

Тим часом довготривалі чинники попиту на житло перебувають на найнижчому за багато років рівні. Завдяки зростанню доходів населення на кінець березня показник Price-to-income становив 10.5. Водночас Priceto-rent за рік майже не змінився, бо вартість оренди, як і купівлі квадратного метра житла в доларовому еквіваленті залишалася практично сталою протягом року.

Мінімальна ціна квадратного метра в новобудовах Києва, визначена за інформацію з сайту ЛУН, лише на 15.5% перевищує усереднену собівартість спорудження житла, обчислену Мінрегіонбудом. Тож багато забудовників економ-сегмента працюють на межі рентабельності.

Однак ціни на будівельно-монтажні роботи зростають (+13.4% р/р на кінець березня). З огляду на це, а також на пожвавлення попиту, найбільш імовірно, що вартість житла в гривні зростатиме. Якщо макроекономічна стабільність збережеться, то подорожчання житла можливе й у доларовому вимірі. Однак, беручи до уваги відносну збалансованість ринку на сьогодні, зростання цін не буде суттєвим та стрімким.

Ринок комерційної нерухомості жваво відновлюється. Торік в Україні було введено вдвічі більше торговельної нерухомості, ніж у депресивному 2017 році, а в столиці, за даними CBRE Ukraine, – у 6.9 раза більше, або 5.0% від наявного фонду. Та внаслідок збільшення роздрібного товарообігу рівень вакантності продовжив знижуватися. У результаті орендні ставки в Києві зросли на 19.0% р/р в доларовому вимірі. У І кварталі 2019 року ці тенденції зберігаються: вартість оренди в доларах зростає (18.8% р/р), а нова пропозиція в столиці вже становить майже половину показника за повний минулий рік.

За даними консалтингової компанії Cushman & Wakefield, у І кварталі цього року на столичному ринку офісної нерухомості було введено майже стільки площ, як за весь 2018 рік. Очікується, що до кінця року нова пропозиція перевищить торішній рівень удвічі. Тож за квартал вакантність зросла з 7.2% до 8.2%, але досі вона на 1.5 в. п. нижча, ніж рік тому. Стрімкий приріст пропозиції не зупинив зростання орендних ставок: +8.7% р/р у доларовому еквіваленті.

За інформацією Cushman & Wakefield, торік у вторинний ринок комерційної нерухомості було інвестовано рекордні 330 млн дол., що майже в 2.5 рази вище за рівень 2017 року. НБУ очікує, що в цьому році інвестиційна активність зростатиме, створюючи умови для появи нових проектів.

Якщо макроекономічна стабільність збережеться, то у середньостроковій перспективі попит на об’єкти комерційної нерухомості пожвавлюватиметься й надалі зумовлюватиме скорочення рівня вакантності та підвищення орендних ставок.