Іпотечне кредитування: президент УНІА – про шлях до відновлення ринку

10.10.2017, 17:00

Автор: Сергій Волков, президент Української національної іпотечної асоціації (УНІА), глава правління Агентства по рефінансуванню житлових кредитів (АРЖК)

Іпотечний ринок України, на жаль, розвивається за досить драматичним (навіть трагічним) сценарієм. За порівняно коротку свою історію він неодноразово демонстрував діаметрально протилежні тенденції – від динамічного зростання на тлі припливу капіталу до різкого зниження активності. Відсутність традицій щодо поваги до прав кредиторів та владні потокання боржникам лише погіршує цю ситуацію. Фактично іпотечне кредитування в Україні зупинилось після кризи 2014 року.

Експерти впевнені: попит на цей вид кредитування в українців є, але нинішні умови кредитування роблять цей найважливіший банківський продукт недоступним для більшості громадян. Та й самі банки через високі ризики не поспішають розвивати іпотечне кредитування.

Банки фактично пішли з ринку житлового та іпотечного фінансування, виставляючи клієнтам "заборонні" ставки за іпотекою на рівні понад 20% річних.

Почасти їх замінили забудовники, які жваво практикують різноманітні розстрочки та позики, уміло маніпулюючи цінами та одержуючи чималі додаткові вигоди у вигляді прихованих комісійних, валютних індексацій і відсоткових доходів, але при цьому безплатно користуючись позиковими коштами у вигляді внесених авансів від майбутніх покупців ще не збудованих квартир, не беручи на себе жодної фінансової відповідальності за своєчасну здачу та належну якість житла.

Внаслідок популізму політиків, в очікуваннях на "законодавче" п`ятиразове зниження боргу позичальники за валютною іпотекою повністю припинили платежі. Рівень їхньої прострочки наближається до абсолютного. Захист прав іпотечного кредитора в Україні дорівнює «нулю».

Стягнення боргу за рахунок предмета іпотеки потребує 2–3 роки, після чого банк (сплативши різноманітні мита, внески та комісійні виконавцям) у найкращому разі одержить менше половини вартості проданої нерухомості.

Для відновлення іпотеки слід терміново зробити перші кілька кроків.

По-перше, в законі про іпотеку потрібно відокремити іпотечні кредити на придбання (будівництво) від інших кредитів під заставу житла.

У світі іпотекою вважається залучення кредиту під заставу придбаного за рахунок нього житла. А відтак спрощуються усі процедури стягнення в разі неплатежів за кредитом, включаючи продаж предмету іпотеки за спрощеною процедурою без погодження з органами опіки та піклування та без втручання судових органів. Дехто нарікатиме на необхідний захист дітей позичальників. Несплачена іпотека на новопридбане житло потребує його повернення кредиторові, тобто умови проживання родини мають повернутися до таких, які були до залучення кредиту.

Зовсім інша ситуація, коли залучається кредит під заставу житла, яке вже було у власності позичальника. Тобто в разі стягнення на майно, родина позичальників опиняється в гірших умовах, ніж до початку кредитування. В такому випадку діють інші підходи до захисту прав членів родини позичальників, включаючи дітей. Банки мають зважати на такі ризики, беручи єдине житло у заставу.

По-друге, слід припинити будь-які політичні спекуляції з валютною іпотекою. Треба розв’язати руки банкам в питаннях реструктуризації валютних іпотечних боргів, не нав’язуючи їм умови реструктуризації кредитів та звільнивши позичальників від оподаткування «доходів» у вигляді часткового прощення. НБУ має задіяти стимули для постраждалих банків та вирішити проблему щодо іпотечних позичальників з неконтрольованих територій, які заборгували банкам, але залишились без житла.

По-третє, потрібно терміново запускати ринок іпотечних облігацій – ключовий інструмент фінансування діяльності іпотечних кредиторів.

Нас іноді дуже дивують доволі низькі іпотечні ставки в розвинених країнах (на рівні депозитних). Але ми навіть не здогадуємось, що це досягається завдяки вторинному обігу іпотечних позик на ринку цінних паперів.

Банки, надаючи іпотечні кредити, потім відступають права на них інвесторам на ринку ЦП. Після цього, повернувши кредитні ресурси, знов кредитують, а потім знов і знов рефінансують їх через випуски іпотечних облігацій , забезпечених іпотечним покриттям.

Цікаво, що банки таким чином нарощують (мультиплікують) свої комісійні за обслуговування іпотечних кредитів, тоді як кредитні відсотки отримують інвестори у вигляді купону за цінними паперами.

Основними інвесторами є т.зв. інституційні інвестори – накопичувальні пенсійні фонди та страхові компанії, для яких є традиційною диверсифікація між банківськими депозитами та вкладеннями коштів у безпечні цінні папери (з покриттям), знані у світі як Covered Bonds, до яких відносяться іпотечні облігації.

Це є природнім: вони залучають довгострокові накопичення та вкладають їх у довгострокові ЦП. Вони не женуться за високою доходністю активів, надаючи перевагу низькому ризику. Тому обіг таких ЦП є передумовою успішного запровадження накопичувального рівня.

По-четверте. Треба негайно відмовитись від будь-яких форм прямого залучення коштів громадян забудовниками. Тільки готове здане в експлуатацію житло може бути предметом купівлі. Для цього треба допустити забудовників до недорогих банківських кредитів на будівництво житла. Але банки не можуть надавати кредити без застави. Саме відсутність застави стає на перешкоді банківського фінансування.

Причиною цього є дуже специфічні умови надання ділянок під будівництво в Україні під видом «оренди». Хоча усім відомо, що земля є невід’ємною складовою нерухомості яке не може існувати окремо. Тому незавершена будівля, яка розташована на тимчасово орендованій землі, розглядається фінансовими установами лише як скупчення неліквідних будматеріалів.

У світі практикуються попередні угоди з приватними особами з зобов’язаннями придбати новозбудоване житло. При цьому громадяни можуть розраховувати на іпотечний кредит від банку, який фінансує будівництво.

Завдяки іпотеці підвищується платоспроможний попит, за рахунок якого забезпечується збут будівельної продукції та розрахунки забудовників з банками.

Іпотека та житлове будівництво в усьому світові розглядаються як головні драйвери економічного зростання. В Україні треба робити так само.